华置中心。
林祖辉在办公室里，思考新时代集团系的发展方向。
看看电脑上的股价，林祖辉不由得皱皱眉，自从新时代集团和华人置业的负债被捅出来后，一些市场分析员就开始唱衰。
两家公司总计150亿的债务，也就意味着每年要支出13亿多的利息。如果不考虑证券上的投资，再加上接下来一个年度地产市道不算很好，市场分析员纷纷指出，新时代地产系年纯利跑不过长实、新鸿基、恒基这三家公司，仅能跑过新世界和恒隆、鹰君之流。
“目光短浅！这些人只看见纯利被利息吞没，却没有看见新世界集团系抄底的物业，会升值多少。”
林祖辉无奈的摇摇头。
不过，此时物业尚未升值，他总不能向投资者推介——地产很快要恢复，租金很快要上涨。
“这段时间，股票低点也好，年底正好私有化华置，自己也好再增持一下股权！”
如今，华人置业的物业是：15幢大厦（572万平方尺收租物业）、7个商场物业（125万平方尺）。
中区7幢：华人中心a、b座、娱乐行大厦、永安中心、华人银行大厦、宏记大厦、乐古大厦、印刷行、乐成行。共计：226万平方尺收租物业。
湾仔：夏悫大厦、中环广场。共计：182万平方尺收租物业
铜锣湾：世贸中心、皇室大厦、嘉兰中心。共计：152万平方尺收租物业
北角：乐基行。共计：12万平方尺收租物业
如果再加上新时代集团手中的收租项目——万国宝通广场（160万平方尺），整個集团系拥有收租物业860万平方尺，实际拥有710万平方尺（合作三个项目）。
仅凭这些物业，1992年开始，收租每年都是30亿以上。
如此丰厚的利润，林祖辉当然不甘心要透过新时代集团，再享受华人置业的分红；
因为这样一来，他的分红将大大减少。
所以，如果将华人置业私有化，那么林祖辉按照持股50计算，将直接分走一半。
而私有化需要找好时机，今年11月底正是最佳时机，否则以后的代价将更大。
为什么不是现在呢？因为现在距离暴跌前的最高价，还不满六个月，触及全面收购线，那就代价大了。
林祖辉拿起纸和笔，一直不停的计算着，他是一家公司的地产公司的主脑，只需要掌握公司的大方向。
在1990~1995年，这段时间必须考虑增加公司的实力，特别是明后年，也得加强土地储备等；所以，眼下的财务状况是不行的。
看来，年底和明年初，新时代集团要筹集资金！
其实，新时代的负债率不高！
新世界发展的净资产比新时代集团还低，债务却上升至90亿；所以，新时代集团的债务不算高。
不过，林祖辉还是打算少借贷了，而是打算通过发行‘认股权证’在林氏家族这里集资个10亿左右（稀释股份后，立即补回来），再供股集资个20亿左右，还能出手大厦的部分权益给林氏家族。
一番筹谋后，林祖辉精神一震，明年，新世界集团‘依旧卖座’。
“咚咚”
敲门声响起，打断了林祖辉的思绪。
李珂带领华信的容公子，走了进来，林祖辉起身笑脸相迎。
“容公子，欢迎欢迎！”
“林生，客气了！”
一番招呼后，林祖辉邀请容公子坐在沙发上。
虽然好奇容公子找自己的什么事，但林祖辉却能表现得非常从容，反而拉起了‘家常’。
“也不知道京城的1月份冷不冷，我一个南方人，还没有去过北方呢！”
“京城很冷的，林生可得多带一些衣服。”
“哈哈，不怕，我相信这趟是温暖的。”
“那是，以林生在香江的成就，国家是非常重视你的，他还会隆重接待你呢！”
“荣幸啊，他是我的偶像！”
拉了一下家常，林祖辉对于京城之行，还是非常期待的。
接着，容公子脸上露出一丝难为情，犹豫一下的说道：“林生，上次租赁卫星接收器的事情，我恐怕要让你失望了。我不知道李超人也在筹备卫星电视，加上他又是股东之一，一时间让24个卫星接收器的事，被他预定了12个。而剩下的12个，国内又有几家省级电视台要上星。所以，现在就剩下3个接收器没有预定了。”
林祖辉顿时有些失望，其实他一开始就知道，一下租赁12个卫星接收器，李超人就算没有成立卫星电视的想法，也会立马有这个想法。
很简单，两人现在是竞争对手，换成是林祖辉，也是如此做。
而李超人早在1988年，便和英国大东参股‘亚洲卫星1号’，各持有三分之一的股权。
所以，李超人若是提出租赁，华信也没有理由拒绝。
很快，林祖辉平静的说道：“没事，这个投资对我来说已经是无关紧要。也许以后，我自己买颗通讯卫星，让祖国替我发射一下呢！”
一颗日本的通信卫星才3亿美金，发射费估计1亿美金就够了，他又不是玩不起。
容公子愣住了，然后以为林祖辉是开玩笑，便说道：“真是对不住，上次您帮华信选的壳，这个人情也没有还。这次事，也没有替你办好！”
林祖辉笑着说道：“这有什么，我不过是举手之劳而已！以后我们可以继续合作，这个事情不影响！”
容公子连忙表示：“那真是太好了，能和新时代集团这样的大公司合作，是我们华信的荣幸！”
这句话听着真舒服，华信在后世可是巨无霸！
“好，一言为定！”
送别容公子之后，林祖辉脸色有些微变，在办公室里踱步起来。
损失一笔几十亿的利润，还肥了李黄瓜家族，多少有些心情不爽。
不过，林祖辉很快将这个想法挥之脑后，自己不能在意一城一池的得失，以后的竞争还多着呢！
林祖辉突然想到一个好想法，他打算打造香江的娱乐文化，然后向海外、内地输出。
去年，台岛的小虎队成立，林祖辉就想到融合后世的韩流文化，先打造一种香江偶像文化。
其实，这种文化起源于日本，但却是韩国发扬光大的，而韩国是1995年以后才兴起的，叫什么hot偶像团队，一举奠定了韩流的基础。
而且，这种文化非常赚钱，如果他来做这个文化的教父，为香江的gdp做出伟大的贡献，想想就让人开心。
前世，阿联酋每年每人为韩流文化花费15万美元，内地的韩流粉丝怕是近1个亿，就连欧美都非常吃那一套，韩流明星长期位列榜单前列，可见这种文化非常有利可图。
至于什么文化，说白了就是抄袭——美国黑人嘻哈音乐、日本视觉摇滚和中华民谣一起借鉴，再糅合，搭配颜值出众的全员帅哥、美女，立马就秒杀了前辈日本。
林祖辉越想越觉得很有搞头，前世内地、香江都搞个这一套，但那个时候别人已经市场成型了。
林祖辉甚至记得，香江在后世搞了一个男子偶像组合，在什么奖会上，香江媒体和市民直接无视张学友等老一辈偶像，话题全是什么新偶像。
可见，这个文化专门吸纳脑残粉，非常好赚钱。
而他手上正好有个利器——亚视，可以参与这种文化的营造。
林祖辉想到于此，脑子快速运转，广播道81号的亚视大楼还是太小了，所以他需要建设一个新总部。
将军澳新市镇！
浅水湾12号，郑氏府邸。
林祖辉和何生联袂来到，郑裕桐、郑家纯热情的迎接。
何生一见面就说道：“阿辉说有事相商，却又不肯带我去他的林氏皇宫，反而每次都来这里。抠门、小气！”
何生无疑是很风趣的！
郑裕桐笑着说道：“来这里有什么不好，有什么大家吃什么，自由自在！”
一番调侃后，众人来到郑裕桐的书房议事。
林祖辉开口说道：“这次召集大家，是想和你们商量个事情，我想投资一个亚视总部。”
众人都点点头，并没有感到惊讶，因为亚视以看得见的速度崛起，而这一切大部分都归功于林祖辉的背后策划。如今的亚视，已经开始盈利，今年预计可盈利2000万左右。
所以，大家对亚视的前景非常乐观！
郑裕桐说道：“你想建在哪里？建多大？”
林祖辉接下来的话，让众人惊呆了。
“我的想法是，向港府申请，在将军澳那边划出一幅120~150万平方尺的工业用地，修建一幢电视广播城，主要由6幢制作及行政大楼组成”
郑裕桐毫不犹豫的说道：“我不看好这个项目，投资太大！就算港府给你批地，起码也得投资十几亿。亚视要多少年才赚得回来？”
郑家纯和何生纷纷点头，附和！
林祖辉并不气馁，而是说道：
“当然能回本，我们的《百万富翁》、《包青天》这些，都是版权利器，以后收入不一定比无线低。而且，我其实是想打造一种‘香江偶像文化’，简单来说，香江的电影在亚洲非常受欢迎，这叫文化输出；美国好莱坞的电影，在全球放映，一年赚的票房，日本要生产上百万辆车，才能赚足我准备让亚视打造一种‘歌星偶像文化’，具体我就不说了，你们可能听不明白。”
“总之，这个总部我要投资！”
前世1997年卡梅隆拍摄了一部《泰坦尼克号》，总票房215亿美金，韩国棒子需要生产150万辆汽车才能赚到。
这就是文化输出的厉害之处！
当然了，美国电影文化输出是归根于他的综合实力，所以林祖辉也没想走那条路。
但就那个‘韩流偶像文化’，压根不需要什么综合实力，就和香江电影在亚洲的影响力一样，而且更容易打进这些国家。
林祖辉的斩钉截铁，让房间的人沉默一下。
何生最先反应过来，并说道：“我股份少，投资就投资了，反正阿辉你做生意没有亏过！”
郑裕桐犹豫了一下，说道：“亚视本来是参与的多，能崛起你也有一半以上的功劳。这样吧，我出售20的股份给你，剩下的我也参与投资。”
郑家纯明显有些舍不得，如今的亚视可以和无线稳定四六开，甚至五五开了。
林祖辉马上说道：“6亿如何？”
估价30亿，比接手的时候，涨了20亿出头。
郑裕桐马上说道：“行！”
在他看来，30亿估值非常公道，甚至还略高。
毕竟，如果郑氏现在是不想在这上面投资太大。
而在林祖辉看来，也是非常值。
接下来的电视总部投资，他并不打算直接出钱，而是打算以贷款的形势完成。
此时，将军澳工业邨的计划还没有实施，林祖辉正好想港府提出，并将自己的亚洲电视总部纳入将军澳工业邨。
前世，将军澳工业邨在1991年才实施计划，直到1995年才启用。等到那个时候，香江的工厂已经搬到内地了，所以那里一直不满。
当然了，最重要的是抢占前世邵氏影城那副地皮，林祖辉正好知道位于那里。
不管怎么说，这个计划是一个长期的计划，林祖辉还是打算最近先理下思绪；然后等日本那边回笼资金，再启动将军澳工业邨的计划，最重要的还是亚视总部计划。
至于亚视那里，自然需要单独成立一家经纪公司，专门实行这个计划。说实话，前世林祖辉也中过韩流的毒，但是后来变醒悟了。
所以，这个幕后推手他跑不了。
林祖辉在办公室里，思考新时代集团系的发展方向。
看看电脑上的股价，林祖辉不由得皱皱眉，自从新时代集团和华人置业的负债被捅出来后，一些市场分析员就开始唱衰。
两家公司总计150亿的债务，也就意味着每年要支出13亿多的利息。如果不考虑证券上的投资，再加上接下来一个年度地产市道不算很好，市场分析员纷纷指出，新时代地产系年纯利跑不过长实、新鸿基、恒基这三家公司，仅能跑过新世界和恒隆、鹰君之流。
“目光短浅！这些人只看见纯利被利息吞没，却没有看见新世界集团系抄底的物业，会升值多少。”
林祖辉无奈的摇摇头。
不过，此时物业尚未升值，他总不能向投资者推介——地产很快要恢复，租金很快要上涨。
“这段时间，股票低点也好，年底正好私有化华置，自己也好再增持一下股权！”
如今，华人置业的物业是：15幢大厦（572万平方尺收租物业）、7个商场物业（125万平方尺）。
中区7幢：华人中心a、b座、娱乐行大厦、永安中心、华人银行大厦、宏记大厦、乐古大厦、印刷行、乐成行。共计：226万平方尺收租物业。
湾仔：夏悫大厦、中环广场。共计：182万平方尺收租物业
铜锣湾：世贸中心、皇室大厦、嘉兰中心。共计：152万平方尺收租物业
北角：乐基行。共计：12万平方尺收租物业
如果再加上新时代集团手中的收租项目——万国宝通广场（160万平方尺），整個集团系拥有收租物业860万平方尺，实际拥有710万平方尺（合作三个项目）。
仅凭这些物业，1992年开始，收租每年都是30亿以上。
如此丰厚的利润，林祖辉当然不甘心要透过新时代集团，再享受华人置业的分红；
因为这样一来，他的分红将大大减少。
所以，如果将华人置业私有化，那么林祖辉按照持股50计算，将直接分走一半。
而私有化需要找好时机，今年11月底正是最佳时机，否则以后的代价将更大。
为什么不是现在呢？因为现在距离暴跌前的最高价，还不满六个月，触及全面收购线，那就代价大了。
林祖辉拿起纸和笔，一直不停的计算着，他是一家公司的地产公司的主脑，只需要掌握公司的大方向。
在1990~1995年，这段时间必须考虑增加公司的实力，特别是明后年，也得加强土地储备等；所以，眼下的财务状况是不行的。
看来，年底和明年初，新时代集团要筹集资金！
其实，新时代的负债率不高！
新世界发展的净资产比新时代集团还低，债务却上升至90亿；所以，新时代集团的债务不算高。
不过，林祖辉还是打算少借贷了，而是打算通过发行‘认股权证’在林氏家族这里集资个10亿左右（稀释股份后，立即补回来），再供股集资个20亿左右，还能出手大厦的部分权益给林氏家族。
一番筹谋后，林祖辉精神一震，明年，新世界集团‘依旧卖座’。
“咚咚”
敲门声响起，打断了林祖辉的思绪。
李珂带领华信的容公子，走了进来，林祖辉起身笑脸相迎。
“容公子，欢迎欢迎！”
“林生，客气了！”
一番招呼后，林祖辉邀请容公子坐在沙发上。
虽然好奇容公子找自己的什么事，但林祖辉却能表现得非常从容，反而拉起了‘家常’。
“也不知道京城的1月份冷不冷，我一个南方人，还没有去过北方呢！”
“京城很冷的，林生可得多带一些衣服。”
“哈哈，不怕，我相信这趟是温暖的。”
“那是，以林生在香江的成就，国家是非常重视你的，他还会隆重接待你呢！”
“荣幸啊，他是我的偶像！”
拉了一下家常，林祖辉对于京城之行，还是非常期待的。
接着，容公子脸上露出一丝难为情，犹豫一下的说道：“林生，上次租赁卫星接收器的事情，我恐怕要让你失望了。我不知道李超人也在筹备卫星电视，加上他又是股东之一，一时间让24个卫星接收器的事，被他预定了12个。而剩下的12个，国内又有几家省级电视台要上星。所以，现在就剩下3个接收器没有预定了。”
林祖辉顿时有些失望，其实他一开始就知道，一下租赁12个卫星接收器，李超人就算没有成立卫星电视的想法，也会立马有这个想法。
很简单，两人现在是竞争对手，换成是林祖辉，也是如此做。
而李超人早在1988年，便和英国大东参股‘亚洲卫星1号’，各持有三分之一的股权。
所以，李超人若是提出租赁，华信也没有理由拒绝。
很快，林祖辉平静的说道：“没事，这个投资对我来说已经是无关紧要。也许以后，我自己买颗通讯卫星，让祖国替我发射一下呢！”
一颗日本的通信卫星才3亿美金，发射费估计1亿美金就够了，他又不是玩不起。
容公子愣住了，然后以为林祖辉是开玩笑，便说道：“真是对不住，上次您帮华信选的壳，这个人情也没有还。这次事，也没有替你办好！”
林祖辉笑着说道：“这有什么，我不过是举手之劳而已！以后我们可以继续合作，这个事情不影响！”
容公子连忙表示：“那真是太好了，能和新时代集团这样的大公司合作，是我们华信的荣幸！”
这句话听着真舒服，华信在后世可是巨无霸！
“好，一言为定！”
送别容公子之后，林祖辉脸色有些微变，在办公室里踱步起来。
损失一笔几十亿的利润，还肥了李黄瓜家族，多少有些心情不爽。
不过，林祖辉很快将这个想法挥之脑后，自己不能在意一城一池的得失，以后的竞争还多着呢！
林祖辉突然想到一个好想法，他打算打造香江的娱乐文化，然后向海外、内地输出。
去年，台岛的小虎队成立，林祖辉就想到融合后世的韩流文化，先打造一种香江偶像文化。
其实，这种文化起源于日本，但却是韩国发扬光大的，而韩国是1995年以后才兴起的，叫什么hot偶像团队，一举奠定了韩流的基础。
而且，这种文化非常赚钱，如果他来做这个文化的教父，为香江的gdp做出伟大的贡献，想想就让人开心。
前世，阿联酋每年每人为韩流文化花费15万美元，内地的韩流粉丝怕是近1个亿，就连欧美都非常吃那一套，韩流明星长期位列榜单前列，可见这种文化非常有利可图。
至于什么文化，说白了就是抄袭——美国黑人嘻哈音乐、日本视觉摇滚和中华民谣一起借鉴，再糅合，搭配颜值出众的全员帅哥、美女，立马就秒杀了前辈日本。
林祖辉越想越觉得很有搞头，前世内地、香江都搞个这一套，但那个时候别人已经市场成型了。
林祖辉甚至记得，香江在后世搞了一个男子偶像组合，在什么奖会上，香江媒体和市民直接无视张学友等老一辈偶像，话题全是什么新偶像。
可见，这个文化专门吸纳脑残粉，非常好赚钱。
而他手上正好有个利器——亚视，可以参与这种文化的营造。
林祖辉想到于此，脑子快速运转，广播道81号的亚视大楼还是太小了，所以他需要建设一个新总部。
将军澳新市镇！
浅水湾12号，郑氏府邸。
林祖辉和何生联袂来到，郑裕桐、郑家纯热情的迎接。
何生一见面就说道：“阿辉说有事相商，却又不肯带我去他的林氏皇宫，反而每次都来这里。抠门、小气！”
何生无疑是很风趣的！
郑裕桐笑着说道：“来这里有什么不好，有什么大家吃什么，自由自在！”
一番调侃后，众人来到郑裕桐的书房议事。
林祖辉开口说道：“这次召集大家，是想和你们商量个事情，我想投资一个亚视总部。”
众人都点点头，并没有感到惊讶，因为亚视以看得见的速度崛起，而这一切大部分都归功于林祖辉的背后策划。如今的亚视，已经开始盈利，今年预计可盈利2000万左右。
所以，大家对亚视的前景非常乐观！
郑裕桐说道：“你想建在哪里？建多大？”
林祖辉接下来的话，让众人惊呆了。
“我的想法是，向港府申请，在将军澳那边划出一幅120~150万平方尺的工业用地，修建一幢电视广播城，主要由6幢制作及行政大楼组成”
郑裕桐毫不犹豫的说道：“我不看好这个项目，投资太大！就算港府给你批地，起码也得投资十几亿。亚视要多少年才赚得回来？”
郑家纯和何生纷纷点头，附和！
林祖辉并不气馁，而是说道：
“当然能回本，我们的《百万富翁》、《包青天》这些，都是版权利器，以后收入不一定比无线低。而且，我其实是想打造一种‘香江偶像文化’，简单来说，香江的电影在亚洲非常受欢迎，这叫文化输出；美国好莱坞的电影，在全球放映，一年赚的票房，日本要生产上百万辆车，才能赚足我准备让亚视打造一种‘歌星偶像文化’，具体我就不说了，你们可能听不明白。”
“总之，这个总部我要投资！”
前世1997年卡梅隆拍摄了一部《泰坦尼克号》，总票房215亿美金，韩国棒子需要生产150万辆汽车才能赚到。
这就是文化输出的厉害之处！
当然了，美国电影文化输出是归根于他的综合实力，所以林祖辉也没想走那条路。
但就那个‘韩流偶像文化’，压根不需要什么综合实力，就和香江电影在亚洲的影响力一样，而且更容易打进这些国家。
林祖辉的斩钉截铁，让房间的人沉默一下。
何生最先反应过来，并说道：“我股份少，投资就投资了，反正阿辉你做生意没有亏过！”
郑裕桐犹豫了一下，说道：“亚视本来是参与的多，能崛起你也有一半以上的功劳。这样吧，我出售20的股份给你，剩下的我也参与投资。”
郑家纯明显有些舍不得，如今的亚视可以和无线稳定四六开，甚至五五开了。
林祖辉马上说道：“6亿如何？”
估价30亿，比接手的时候，涨了20亿出头。
郑裕桐马上说道：“行！”
在他看来，30亿估值非常公道，甚至还略高。
毕竟，如果郑氏现在是不想在这上面投资太大。
而在林祖辉看来，也是非常值。
接下来的电视总部投资，他并不打算直接出钱，而是打算以贷款的形势完成。
此时，将军澳工业邨的计划还没有实施，林祖辉正好想港府提出，并将自己的亚洲电视总部纳入将军澳工业邨。
前世，将军澳工业邨在1991年才实施计划，直到1995年才启用。等到那个时候，香江的工厂已经搬到内地了，所以那里一直不满。
当然了，最重要的是抢占前世邵氏影城那副地皮，林祖辉正好知道位于那里。
不管怎么说，这个计划是一个长期的计划，林祖辉还是打算最近先理下思绪；然后等日本那边回笼资金，再启动将军澳工业邨的计划，最重要的还是亚视总部计划。
至于亚视那里，自然需要单独成立一家经纪公司，专门实行这个计划。说实话，前世林祖辉也中过韩流的毒，但是后来变醒悟了。
所以，这个幕后推手他跑不了。