3月伊始，纽约曼哈顿。
富利地产投资管理公司，已经搬迁至自有物业——公园大道245号。
会议室里，林祖辉望着华洋参半的高级职员，觉得这个配置很不错；里面不少洋人高级职员，都是原来奥林匹亚约克公司的管理层，在里切曼的介绍人加盟富利地产投资管理。
“会议开始吧，先说说‘富利1号’投资的项目目标！”林祖辉淡定的说道。
在二月下旬，新时代集团顺利私募5亿美元的商业地产基金，林祖辉将这只基金交给了富利地产投资管理公司进行管理。当然，林祖辉是在亲自布局投资方向。
富利地产投资管理副总裁rry（拉里），进行了汇报：“boss，按照公司的投资大方向，我们找到了一个不错的项目。”
林祖辉点点头，然后示意继续。所谓大方向投资，就是优先考虑纽约大学周边的商业物业，而且最好是零售物业，即购物中心、商铺。他剽窃了巴菲特的创意，认为学校搬不走，那么周边的零售物业自然也会很快转旺。
拉里认真的汇报道：“rtc集团（美国资产重组托管公司）在上个月透露出消息，一块纽约大学城的零售物业打算出售，该物业目前无杠杆的收益率为10（即不贷款购买）。”
不贷款收益率为10，其实是偏低，意思若是贷款购买，减掉利息支出，收益率可能更低！
就在林祖辉觉得不是特别理想的时候，拉里接下来的话，让他眼前一亮。
“通过我们的调查，发现这个零售物业最大的客户，占据着20的出租面积，但是每平方尺租金他们只需支付5美元，而其它租客的平均租金为70美元每平方尺。”
这就拉流量的做法，这个最大的客户一定是自带流量的大企业，所以才让原来的物业主如此让步。这种情况在商业地产中，非常常见。
比如伦敦‘金丝雀码头’项目的前期几幢写字楼，也有大量的超低租金的租客，这是希望带动整个项目的繁华的必要操作。
香江当然不需要，能给大企业打个八折，就已经是很大的让步了，谁让香江是寸土寸金。铜锣湾的租金，是曼哈顿第五大道的两倍。
林祖辉马上问道：“最大租户的合同什么时候结束？”
拉里说道：“还有九年到期”
九年到期，这个最大的租客不可能搬走，毕竟长期建立的老客户是一笔重大财富。那么，若是按照2001年租金，瞬间可以让这九年的时间收益率提升至35左右，因为这期间其它租客的租金也是在涨的。
70美元每平方尺每月，实在太廉价了，而铜锣湾的商铺已经是200~300美元左右，一旦美国经济转旺（应该就是今年开始），大学城附近的零售物业租金自然也可以提高。
林祖辉点点头，说道：“继续说下去，我很有兴趣这个项目！”
拉里高兴的点点头，将这个物业的地理位置、总面积、总售价，一一做了介绍。
总计是902万平方尺，售价在4亿美元~42亿美元区间。
非常理想的价格！若不是欧美经济糜烂了三四年，那里会如此便宜。
林祖辉做事一向果断，马上询问道：“你们之中，有过零售物业管理经验的人，请举手示意一下！”
一众富利高级职员纷纷举手，高达
七成左右，看来俱是商业地产管理丰富的高级职员。其实，华人置业的商业地产管理经验，也已经成长为世界级的团队，这几年不仅引进了国外的管理经验，还因地适宜的形成了自己的管理体系。
林祖辉点点头，说道：“那好，拉里副总裁就马上牵头，组建团队去完成这笔交易收购。这笔交易可贷款五成，时机成熟，我们再重置按揭贷款，优化利润率。”
拉里高兴的点点头，说道：“好的，我们一定圆满完成！”
接下来，林祖辉又安排众人继续搜寻曼哈顿的商业地产项目，并讨论了管理上的内容。这期间，林祖辉表现出来的专业性，让大家大开眼界，暗叹林祖辉不愧是世界大型地产公司的创始人。
对于5亿美元的‘富利1号’私募基金，林祖辉的目的是——增加新时代集团和本人在香江的影响力，回报率其实也无需太高，每年15以上便可以让所有人满意。而这只基金中不少股东，有政府官员、商界名流，总之占据着香江的绝对核心力量。
‘富利1号’的五亿美元资金，若无意外，已经花掉四成（贷款五成），剩下的六成资金只需在今年完成投资即可。而后面的项目，林祖辉让大家扩大范围，第五大道的零售物业、曼哈顿写字楼、大学周边零售物业都可以考虑，但需要经过讨论和审批。
结束一天的工作，自然少不了美人的陪伴，林祖辉和莫妮卡来到长滩的一家酒店用餐。
席间，莫妮卡总是含情脉脉的看着林祖辉，眼神是那么的炙热，她的眼睛是一绝，就像是会勾人；此时的莫妮卡，还是少女风十足，但已经有朝着x感发展的趋势。
林祖辉拿着菜单点菜，很快就是一通高消费，期间服务员还忍不住提醒‘点得是不是太多了’，让莫妮卡忍不住笑了起来。
“谢谢，我们不会浪费的！”
“好的，先生！”
待服务员离开后，莫妮卡羡慕的说道：“辉，你的英语真棒，给人非常的官方感觉！”
林祖辉忍不住笑道：“我都忘记了，你讲的是乡村英语！”说完，他忍不住学着莫妮卡的土味英语，顿时惹来美人的娇嗲。
这女人很粘人，而且对待感情很专一，她不在意林祖辉的风流韵事，只在意她的一亩三分地能不能每月耕两三遍。这让林祖辉忍不住想起，莫妮卡前世的丈夫出轨，这女人还肯为他生二胎来。看来，各国的女人都一样
莫妮卡突然说道：“辉，你会多少国家的语言？”
林祖辉思考了一下，说道：“差不多十种语言吧，熟练的有七八种，其它只会简单交流的句子。当然，意大利语我现在应该还算可以了！”
莫妮卡顿时抓到了关键点，说道：“如果我没有记错，第一次见面的时候，你的意大利语言还只是基础，还比较生硬。我们交往了2年，你的意大利语已经非常优秀。”
林祖辉得意的点点头，但接下来的话，让他差点喷出来。
莫妮卡接着说道：“你熟练七八种语言，那是不是我可以理解为，你交往了七八个国家的情人。毕竟你那么忙，还会去学习外语，一定是因为女人的原因！”说完，她好笑的看着林祖辉，
“我这个人不会撒谎，实话告诉你，我的外国情人就你一个。我比较喜欢学习，是因为我不想浪费自己的天赋。所以，你明白吗？”
真没有撒谎！
莫妮卡顿时信以为真，她当然不会知道，林祖辉的情人都是华人，除她之外。
“其实我也有这样类似的烦恼，从小！”莫妮卡认真的说道。
林祖辉开始憋笑，顿时惹来莫妮卡的不服，娇声的说道：“你什么意思，我话还没有说完呢？”
“哈哈，没有没有！”林祖辉还是没有憋着，他是个诚实的人，不太会为了女人放弃这种诚实高品格。
“一定有！说给我听，不然今天你别想碰我！”莫妮卡双手交叉抱住，就和小姑娘一样。
她这个年纪，正是青春靓丽的时候，再过几年就会发展为成熟、x感，让人有种买一拖二的感觉。
林祖辉坦白的说道：“在我看来，你只是漂亮，地球上最漂亮，可以称之为‘球花’。至于智慧嘛，我们华夏有句古话，叫做‘x大无脑’，大概形容成你了。”
莫妮卡真不算聪明，实事求是的说！
但林祖辉还想说，莫妮卡其实没有什么内涵，只有好看的皮囊，至少现在是这样。她大学本来是学习法律，结果跑去做模特，做模特的时候又想去演戏，结果第一部戏被批得体无完肤。目前是一事无成，正因为这样，前世才有大器晚成的《西西里传说》。
莫妮卡见林祖辉如此诚实，倒没有生气，问道：“那你喜欢我吗？”
林祖辉自然是老实的点点头，他就喜欢漂亮的，只要不是那种喜欢给她惹麻烦的女人，管她有没有内涵，光一个皮囊就行了。
莫妮卡满足的笑了起来，然后讲述起自己小时候因为太漂亮而非常烦恼
这让林祖辉承认，他是看过莫妮卡小时候的照片，确实非常漂亮，现在自然是更漂亮。
在酒店吃完晚饭，两人直接回到莫妮卡在长滩的别墅。平常她也不住，但林祖辉安排人替她打扫、维护，所以随时可以来入住。
两人一回到别墅，就立马拥在一起，本来就不经常在一起，所以每次两人只要在一起，几乎是夜夜春宵，玩得非常嗨。
将莫妮卡的外套脱掉，只见里面穿着非常x感的吊带裙，好身材一览无遗。
林祖辉的手放在了她的腿上，轻轻的扯起黑丝袜，然后松开，弹性十足。
“昨天是清纯的莫妮卡，今天是性感的莫妮卡，你是个百变的尤物！”林祖辉靠近莫妮卡说道。
莫妮卡听到称赞，她手也不老实的下放，然后离在林祖辉嘴唇几厘米的地方说道：“你永远都是那么强壮！”
“如果我不是强壮，怎么能征服‘球花’莫妮卡呢！”
“我喜欢这个称号，亲爱的，爱我！”
千言万语，都化为力量！
莫妮卡有四宝：唇、熊、臋、腿，林祖辉很认真的尝试这些优点，他一开始是非常轻柔的，仿佛在欣赏艺术品一样；虽然他很喜欢这件艺术品，却可以保持着‘绅士风度’。
他实在太喜欢这件艺术品了，但现在还不是完全‘属于他’，那怎么办？
伦敦的绅士会告诉你——抢！野曼的抢夺！
争虎她，她就属于你了！
所以，当林祖辉发现这件艺术品还不完全属于他时，他就只有撕开绅士的伪装，进行野曼的争虎。
“撕”
这是丝袜坏掉的声音，这也是绅士撕破脸的声音。
接着，便是炮、枪的声音——趴趴趴，比暴风雨还猛烈。
(本章完)
富利地产投资管理公司，已经搬迁至自有物业——公园大道245号。
会议室里，林祖辉望着华洋参半的高级职员，觉得这个配置很不错；里面不少洋人高级职员，都是原来奥林匹亚约克公司的管理层，在里切曼的介绍人加盟富利地产投资管理。
“会议开始吧，先说说‘富利1号’投资的项目目标！”林祖辉淡定的说道。
在二月下旬，新时代集团顺利私募5亿美元的商业地产基金，林祖辉将这只基金交给了富利地产投资管理公司进行管理。当然，林祖辉是在亲自布局投资方向。
富利地产投资管理副总裁rry（拉里），进行了汇报：“boss，按照公司的投资大方向，我们找到了一个不错的项目。”
林祖辉点点头，然后示意继续。所谓大方向投资，就是优先考虑纽约大学周边的商业物业，而且最好是零售物业，即购物中心、商铺。他剽窃了巴菲特的创意，认为学校搬不走，那么周边的零售物业自然也会很快转旺。
拉里认真的汇报道：“rtc集团（美国资产重组托管公司）在上个月透露出消息，一块纽约大学城的零售物业打算出售，该物业目前无杠杆的收益率为10（即不贷款购买）。”
不贷款收益率为10，其实是偏低，意思若是贷款购买，减掉利息支出，收益率可能更低！
就在林祖辉觉得不是特别理想的时候，拉里接下来的话，让他眼前一亮。
“通过我们的调查，发现这个零售物业最大的客户，占据着20的出租面积，但是每平方尺租金他们只需支付5美元，而其它租客的平均租金为70美元每平方尺。”
这就拉流量的做法，这个最大的客户一定是自带流量的大企业，所以才让原来的物业主如此让步。这种情况在商业地产中，非常常见。
比如伦敦‘金丝雀码头’项目的前期几幢写字楼，也有大量的超低租金的租客，这是希望带动整个项目的繁华的必要操作。
香江当然不需要，能给大企业打个八折，就已经是很大的让步了，谁让香江是寸土寸金。铜锣湾的租金，是曼哈顿第五大道的两倍。
林祖辉马上问道：“最大租户的合同什么时候结束？”
拉里说道：“还有九年到期”
九年到期，这个最大的租客不可能搬走，毕竟长期建立的老客户是一笔重大财富。那么，若是按照2001年租金，瞬间可以让这九年的时间收益率提升至35左右，因为这期间其它租客的租金也是在涨的。
70美元每平方尺每月，实在太廉价了，而铜锣湾的商铺已经是200~300美元左右，一旦美国经济转旺（应该就是今年开始），大学城附近的零售物业租金自然也可以提高。
林祖辉点点头，说道：“继续说下去，我很有兴趣这个项目！”
拉里高兴的点点头，将这个物业的地理位置、总面积、总售价，一一做了介绍。
总计是902万平方尺，售价在4亿美元~42亿美元区间。
非常理想的价格！若不是欧美经济糜烂了三四年，那里会如此便宜。
林祖辉做事一向果断，马上询问道：“你们之中，有过零售物业管理经验的人，请举手示意一下！”
一众富利高级职员纷纷举手，高达
七成左右，看来俱是商业地产管理丰富的高级职员。其实，华人置业的商业地产管理经验，也已经成长为世界级的团队，这几年不仅引进了国外的管理经验，还因地适宜的形成了自己的管理体系。
林祖辉点点头，说道：“那好，拉里副总裁就马上牵头，组建团队去完成这笔交易收购。这笔交易可贷款五成，时机成熟，我们再重置按揭贷款，优化利润率。”
拉里高兴的点点头，说道：“好的，我们一定圆满完成！”
接下来，林祖辉又安排众人继续搜寻曼哈顿的商业地产项目，并讨论了管理上的内容。这期间，林祖辉表现出来的专业性，让大家大开眼界，暗叹林祖辉不愧是世界大型地产公司的创始人。
对于5亿美元的‘富利1号’私募基金，林祖辉的目的是——增加新时代集团和本人在香江的影响力，回报率其实也无需太高，每年15以上便可以让所有人满意。而这只基金中不少股东，有政府官员、商界名流，总之占据着香江的绝对核心力量。
‘富利1号’的五亿美元资金，若无意外，已经花掉四成（贷款五成），剩下的六成资金只需在今年完成投资即可。而后面的项目，林祖辉让大家扩大范围，第五大道的零售物业、曼哈顿写字楼、大学周边零售物业都可以考虑，但需要经过讨论和审批。
结束一天的工作，自然少不了美人的陪伴，林祖辉和莫妮卡来到长滩的一家酒店用餐。
席间，莫妮卡总是含情脉脉的看着林祖辉，眼神是那么的炙热，她的眼睛是一绝，就像是会勾人；此时的莫妮卡，还是少女风十足，但已经有朝着x感发展的趋势。
林祖辉拿着菜单点菜，很快就是一通高消费，期间服务员还忍不住提醒‘点得是不是太多了’，让莫妮卡忍不住笑了起来。
“谢谢，我们不会浪费的！”
“好的，先生！”
待服务员离开后，莫妮卡羡慕的说道：“辉，你的英语真棒，给人非常的官方感觉！”
林祖辉忍不住笑道：“我都忘记了，你讲的是乡村英语！”说完，他忍不住学着莫妮卡的土味英语，顿时惹来美人的娇嗲。
这女人很粘人，而且对待感情很专一，她不在意林祖辉的风流韵事，只在意她的一亩三分地能不能每月耕两三遍。这让林祖辉忍不住想起，莫妮卡前世的丈夫出轨，这女人还肯为他生二胎来。看来，各国的女人都一样
莫妮卡突然说道：“辉，你会多少国家的语言？”
林祖辉思考了一下，说道：“差不多十种语言吧，熟练的有七八种，其它只会简单交流的句子。当然，意大利语我现在应该还算可以了！”
莫妮卡顿时抓到了关键点，说道：“如果我没有记错，第一次见面的时候，你的意大利语言还只是基础，还比较生硬。我们交往了2年，你的意大利语已经非常优秀。”
林祖辉得意的点点头，但接下来的话，让他差点喷出来。
莫妮卡接着说道：“你熟练七八种语言，那是不是我可以理解为，你交往了七八个国家的情人。毕竟你那么忙，还会去学习外语，一定是因为女人的原因！”说完，她好笑的看着林祖辉，
“我这个人不会撒谎，实话告诉你，我的外国情人就你一个。我比较喜欢学习，是因为我不想浪费自己的天赋。所以，你明白吗？”
真没有撒谎！
莫妮卡顿时信以为真，她当然不会知道，林祖辉的情人都是华人，除她之外。
“其实我也有这样类似的烦恼，从小！”莫妮卡认真的说道。
林祖辉开始憋笑，顿时惹来莫妮卡的不服，娇声的说道：“你什么意思，我话还没有说完呢？”
“哈哈，没有没有！”林祖辉还是没有憋着，他是个诚实的人，不太会为了女人放弃这种诚实高品格。
“一定有！说给我听，不然今天你别想碰我！”莫妮卡双手交叉抱住，就和小姑娘一样。
她这个年纪，正是青春靓丽的时候，再过几年就会发展为成熟、x感，让人有种买一拖二的感觉。
林祖辉坦白的说道：“在我看来，你只是漂亮，地球上最漂亮，可以称之为‘球花’。至于智慧嘛，我们华夏有句古话，叫做‘x大无脑’，大概形容成你了。”
莫妮卡真不算聪明，实事求是的说！
但林祖辉还想说，莫妮卡其实没有什么内涵，只有好看的皮囊，至少现在是这样。她大学本来是学习法律，结果跑去做模特，做模特的时候又想去演戏，结果第一部戏被批得体无完肤。目前是一事无成，正因为这样，前世才有大器晚成的《西西里传说》。
莫妮卡见林祖辉如此诚实，倒没有生气，问道：“那你喜欢我吗？”
林祖辉自然是老实的点点头，他就喜欢漂亮的，只要不是那种喜欢给她惹麻烦的女人，管她有没有内涵，光一个皮囊就行了。
莫妮卡满足的笑了起来，然后讲述起自己小时候因为太漂亮而非常烦恼
这让林祖辉承认，他是看过莫妮卡小时候的照片，确实非常漂亮，现在自然是更漂亮。
在酒店吃完晚饭，两人直接回到莫妮卡在长滩的别墅。平常她也不住，但林祖辉安排人替她打扫、维护，所以随时可以来入住。
两人一回到别墅，就立马拥在一起，本来就不经常在一起，所以每次两人只要在一起，几乎是夜夜春宵，玩得非常嗨。
将莫妮卡的外套脱掉，只见里面穿着非常x感的吊带裙，好身材一览无遗。
林祖辉的手放在了她的腿上，轻轻的扯起黑丝袜，然后松开，弹性十足。
“昨天是清纯的莫妮卡，今天是性感的莫妮卡，你是个百变的尤物！”林祖辉靠近莫妮卡说道。
莫妮卡听到称赞，她手也不老实的下放，然后离在林祖辉嘴唇几厘米的地方说道：“你永远都是那么强壮！”
“如果我不是强壮，怎么能征服‘球花’莫妮卡呢！”
“我喜欢这个称号，亲爱的，爱我！”
千言万语，都化为力量！
莫妮卡有四宝：唇、熊、臋、腿，林祖辉很认真的尝试这些优点，他一开始是非常轻柔的，仿佛在欣赏艺术品一样；虽然他很喜欢这件艺术品，却可以保持着‘绅士风度’。
他实在太喜欢这件艺术品了，但现在还不是完全‘属于他’，那怎么办？
伦敦的绅士会告诉你——抢！野曼的抢夺！
争虎她，她就属于你了！
所以，当林祖辉发现这件艺术品还不完全属于他时，他就只有撕开绅士的伪装，进行野曼的争虎。
“撕”
这是丝袜坏掉的声音，这也是绅士撕破脸的声音。
接着，便是炮、枪的声音——趴趴趴，比暴风雨还猛烈。
(本章完)