1979年1月18日，星期四。
泰富集团（原伊人置业）的办公室里，林正杰坐在办公位上，心情特别轻松。
截止目前：
林正杰的个人企业‘泰富发展’，已经拥有价值1亿港币以上的现货黄金，持仓成本仅222美金每盎司左右。按照一年后的650~800美金每盎司‘预期套现’，林正杰在偿还债务和利息后，应该拥有2亿港币的‘私人财富’。这样一来，他便不再被动。以后自己可以参加集资供股，不被摊薄股份；亦可以加强自己的投资，隐藏财富增加。
林正杰的合资企业‘泰安发展’，目前持有铁行大厦（价值1.8亿左右）、7.3%的靑洲英坭股权（价值6500万左右），并负债1个亿。
林正杰的上市企业‘泰富集团’，目前股价在2港币上方运行，市值高达1.7亿港币以上，深受市场的追捧。同时，泰富集团已经持有价值1亿港币以上的长江实业、新鸿基、九龙仓股票（有升值），还已经得到汇丰银行6000万港币的贷款承诺。当然，泰富集团的负债提升至1.1亿港币，包含其中5000万港币的股票配资。
“董事长，汇丰银行已经将6000万贷款拨付至我们的账户！”陈伟忠带着财务经理张明诚，一同来到林正杰的办公室。
林正杰抬起头，露出欣慰的笑容：“汇丰银行的资金来得很及时，明天的官地拍卖会，我们可以有底气参加了！”
加上汇丰银行的6000万贷款，泰富集团的现金流有6500万港币左右，比上不足比下有余，足以参加官地拍卖会。
目前港九市中心的住宅地皮价格，大概在800港币每平方尺上下，新界地皮稍微便宜点。当然，这只是官地拍卖会参考的平均数据，实际价格要根据地段、地积比（容积率）等因素而定。
比如：去年上半年恒隆斥资2亿港币，买下20多万平方尺九龙淘大工厂，那个时候的地价已经达到800~900港币每平方尺，而且还是九龙‘偏僻地段’而非市区。不过那幅地的地积比非常高，可修建一个大型屋邨，也就是后世的‘淘大花园’，足足有4800多个住宅单元。相当于地积比达到了15以上，即可建300万平方尺左右的楼面。
这段时间，林正杰也是学习了很多‘地产开发’的知识，也算是入门了。
林正杰为什么非要进入‘发展地产商行列’呢。毕竟，他如果拿着钱炒黄金、炒股，岂不是赚得更快？
道理很简单，泰富集团必须拥有自己的‘实业资产’，总是炒股、炒黄金，是支持不起股价的。这样一来，以后不方便供股集资，不方便银行贷款等等。
所以林正杰决定，买一幅地皮，先学着做一做‘地产发展商’。
反正按照目前地产的走势，年回报率在50%没有问题，而离地产调整和下滑，至少还有2年半以上的时间（1981.8进入调整阶段，1982.9进入暴跌阶段），足以泰富集团开发并售出一個项目来。
陈伟忠说道：“我们的地产开发部已经组建得差不多了，而明天拍卖会上的地皮，哪幅地皮更具潜力，我们也研究了一下.....九龙黄大仙那幅6.5万平方尺的地皮，地积比有7.5，能建48.8万平方尺左右的楼面。按照那边当前的楼价，售价在1.8亿港币以上。建筑费、税费预计在7000万左右.....”
黄大仙这幅地皮，确实最适合泰富集团目前的项目。地价如果5000万，建筑费、税费得7000万以上，当然还得计算银行贷款的利息（2000万以上，基本都是贷款），
看似利润很低，大概赚个4000万，而且还需要1年半~2年的回收时间。
但各大发展商不会这样想，因为很多时候大家都在赌——房价会涨！
否则，就不会溢价拍卖土地了。
而在林正杰计算中：48.8万平方尺的楼面，等到1981年初出售，应该可以达到4亿以上的销售额。
这样计算下来，赚得就多了！
“我知道了，明天拍卖会再做决定吧！”林正杰说道。
“好的”
资料他也看过，已经有了一些计较。
作为一个小地产商，明天能不能顺利拿到手，都是一回事。
毕竟大地产商随便搞一搞你，林正杰都会陷入困境。
泰富集团一共的资金才6500万现金流，选择不是特别多，特别是明天一共才四幅地皮拍卖。
.........
翌日，林正杰和陈伟忠来到官地拍卖场，他直接挑选了一个角落坐下。
不一会，李家成、郑裕彤、赵世曾等地产大亨悉数到场，颇有些僧多粥少的情况。
赵世曾也是这个时代的‘拍卖场豪杰’，在航运低谷未到之前，华光地产是香港拍卖会的常客；去年（1978），华光地产还购买了一幢中环小型大厦，以及湾仔的杜老志大厦（元业主为太古地产）。
若不是赵氏的‘华光航运’在八十年代遭到灾难，华光地产怕是也能成为香港大地产商；因为在华光航运濒临破产之际，赵氏不得不出售古董、地产来还债；而至此，赵世曾也开始离开官地拍卖会。
林正杰并没有去打招呼，假装不认识所有的人，待在角落静待拍卖会开始。
今天，他怕是会被李家成‘针对’，毕竟在靑洲英坭上，林正杰至少让他‘损失’好几千万港币。由于林正杰的介入，导致去年底靑洲英坭的市值突破至10亿，几乎炒高一倍。假设林正杰不介入，李家成收购25%的股权后，最多也就8亿的市值。
而现在，靑洲英坭的市值就快要毕竟11亿，不得不说，李家成如果还在吸纳的话，代价可就贵了不少。
不过靑洲英坭很值钱，贵点也是值得的。
李家成、郑裕彤都注意到角落的林正杰，他们第一时间想的是——林正杰应该只是来长长见识。道理很简单，拍卖场的地皮都是好几千万港币，林正杰刚刚拿下泰富集团，还没有实力开发。
就算想做发展地产商，应该也是去私人手中购买，好便宜一些。
不一会，英国籍的拍卖师，走上**台。
第一幅地皮，湾仔的一幅商住两用地皮，起步价便是8000万港币。林正杰也参与叫价，虽然他支付不起，但丝毫不惧。
不过仅叫了两口价，立即停止叫价，给人一种是玩玩的感觉。
当然，若是真被叫中了，林正杰也有办法支付得起。
第二幅地皮，一幅荃湾的地皮，起步价仅2000万港币，因为面积不算大。
而一般来说，成交价高于底价4成，算是比较好的行情；若是高于5成，说明行情非常被看好；最高，一般不会超过七八成；能达到超过七八成的水平，说明当时是地产最旺盛的时刻。
所以第二幅地皮，成交价格3000万港币比较合理。
林正杰再次开始叫价！
李家成若有所思，不动神色的伸出他的‘擎天一指’，他才是七十年代后期的‘拍卖场霸主’。
在四大家族当中：李兆基喜欢收购旧楼、换地权益书，然后通过并楼、换地来储备土地，极少踏入官地拍卖场；郑裕彤不喜欢顶价，只要高出市价一些，他很可能就会放弃；郭德胜和李兆基差不多，他还喜欢低谷时储备土地，虽然也出现在官地拍卖会，但不是大豪客。
就这样，第二幅地皮引起拍卖会的注意，长实集团的大佬李家成，和一位年轻人在竞价。按照道理来说，李家成应该看不上这幅地皮才对。
郑裕彤露出一个笑容，他大概明白为什么会出现这种情况了。
这边，林正杰摆出一幅志在必得的架势，将价格抬到3000万，突然一下刹车，便停下来了。
李家成有些意外，没想到林正杰比他还先一步刹车。
正当他以为已经获得这幅地皮时，大昌地产又叫价起来。
大昌地产是陈德泰创立的，比李家成等四大家族还早十年发展地产，是五六十年代的地产强人；不过大昌地产再七十年代后，因为总是依附英资（和记、置地），独立发展大型项目的信心不足，导致落后很多，跌落十大地产行列。
今天叫价的，是陈德泰的长子陈斌，年仅36岁。他见李家成争夺这幅地皮，认为地皮没有问题，所以价格他还能多给点。
李家成又叫了一口价后，爽快的退出。
“老东西”林正杰低声暗骂。
这算是针对自己了。
不过李家成恐怕也不知道，他的目标并不是这幅地。
泰富集团（原伊人置业）的办公室里，林正杰坐在办公位上，心情特别轻松。
截止目前：
林正杰的个人企业‘泰富发展’，已经拥有价值1亿港币以上的现货黄金，持仓成本仅222美金每盎司左右。按照一年后的650~800美金每盎司‘预期套现’，林正杰在偿还债务和利息后，应该拥有2亿港币的‘私人财富’。这样一来，他便不再被动。以后自己可以参加集资供股，不被摊薄股份；亦可以加强自己的投资，隐藏财富增加。
林正杰的合资企业‘泰安发展’，目前持有铁行大厦（价值1.8亿左右）、7.3%的靑洲英坭股权（价值6500万左右），并负债1个亿。
林正杰的上市企业‘泰富集团’，目前股价在2港币上方运行，市值高达1.7亿港币以上，深受市场的追捧。同时，泰富集团已经持有价值1亿港币以上的长江实业、新鸿基、九龙仓股票（有升值），还已经得到汇丰银行6000万港币的贷款承诺。当然，泰富集团的负债提升至1.1亿港币，包含其中5000万港币的股票配资。
“董事长，汇丰银行已经将6000万贷款拨付至我们的账户！”陈伟忠带着财务经理张明诚，一同来到林正杰的办公室。
林正杰抬起头，露出欣慰的笑容：“汇丰银行的资金来得很及时，明天的官地拍卖会，我们可以有底气参加了！”
加上汇丰银行的6000万贷款，泰富集团的现金流有6500万港币左右，比上不足比下有余，足以参加官地拍卖会。
目前港九市中心的住宅地皮价格，大概在800港币每平方尺上下，新界地皮稍微便宜点。当然，这只是官地拍卖会参考的平均数据，实际价格要根据地段、地积比（容积率）等因素而定。
比如：去年上半年恒隆斥资2亿港币，买下20多万平方尺九龙淘大工厂，那个时候的地价已经达到800~900港币每平方尺，而且还是九龙‘偏僻地段’而非市区。不过那幅地的地积比非常高，可修建一个大型屋邨，也就是后世的‘淘大花园’，足足有4800多个住宅单元。相当于地积比达到了15以上，即可建300万平方尺左右的楼面。
这段时间，林正杰也是学习了很多‘地产开发’的知识，也算是入门了。
林正杰为什么非要进入‘发展地产商行列’呢。毕竟，他如果拿着钱炒黄金、炒股，岂不是赚得更快？
道理很简单，泰富集团必须拥有自己的‘实业资产’，总是炒股、炒黄金，是支持不起股价的。这样一来，以后不方便供股集资，不方便银行贷款等等。
所以林正杰决定，买一幅地皮，先学着做一做‘地产发展商’。
反正按照目前地产的走势，年回报率在50%没有问题，而离地产调整和下滑，至少还有2年半以上的时间（1981.8进入调整阶段，1982.9进入暴跌阶段），足以泰富集团开发并售出一個项目来。
陈伟忠说道：“我们的地产开发部已经组建得差不多了，而明天拍卖会上的地皮，哪幅地皮更具潜力，我们也研究了一下.....九龙黄大仙那幅6.5万平方尺的地皮，地积比有7.5，能建48.8万平方尺左右的楼面。按照那边当前的楼价，售价在1.8亿港币以上。建筑费、税费预计在7000万左右.....”
黄大仙这幅地皮，确实最适合泰富集团目前的项目。地价如果5000万，建筑费、税费得7000万以上，当然还得计算银行贷款的利息（2000万以上，基本都是贷款），
看似利润很低，大概赚个4000万，而且还需要1年半~2年的回收时间。
但各大发展商不会这样想，因为很多时候大家都在赌——房价会涨！
否则，就不会溢价拍卖土地了。
而在林正杰计算中：48.8万平方尺的楼面，等到1981年初出售，应该可以达到4亿以上的销售额。
这样计算下来，赚得就多了！
“我知道了，明天拍卖会再做决定吧！”林正杰说道。
“好的”
资料他也看过，已经有了一些计较。
作为一个小地产商，明天能不能顺利拿到手，都是一回事。
毕竟大地产商随便搞一搞你，林正杰都会陷入困境。
泰富集团一共的资金才6500万现金流，选择不是特别多，特别是明天一共才四幅地皮拍卖。
.........
翌日，林正杰和陈伟忠来到官地拍卖场，他直接挑选了一个角落坐下。
不一会，李家成、郑裕彤、赵世曾等地产大亨悉数到场，颇有些僧多粥少的情况。
赵世曾也是这个时代的‘拍卖场豪杰’，在航运低谷未到之前，华光地产是香港拍卖会的常客；去年（1978），华光地产还购买了一幢中环小型大厦，以及湾仔的杜老志大厦（元业主为太古地产）。
若不是赵氏的‘华光航运’在八十年代遭到灾难，华光地产怕是也能成为香港大地产商；因为在华光航运濒临破产之际，赵氏不得不出售古董、地产来还债；而至此，赵世曾也开始离开官地拍卖会。
林正杰并没有去打招呼，假装不认识所有的人，待在角落静待拍卖会开始。
今天，他怕是会被李家成‘针对’，毕竟在靑洲英坭上，林正杰至少让他‘损失’好几千万港币。由于林正杰的介入，导致去年底靑洲英坭的市值突破至10亿，几乎炒高一倍。假设林正杰不介入，李家成收购25%的股权后，最多也就8亿的市值。
而现在，靑洲英坭的市值就快要毕竟11亿，不得不说，李家成如果还在吸纳的话，代价可就贵了不少。
不过靑洲英坭很值钱，贵点也是值得的。
李家成、郑裕彤都注意到角落的林正杰，他们第一时间想的是——林正杰应该只是来长长见识。道理很简单，拍卖场的地皮都是好几千万港币，林正杰刚刚拿下泰富集团，还没有实力开发。
就算想做发展地产商，应该也是去私人手中购买，好便宜一些。
不一会，英国籍的拍卖师，走上**台。
第一幅地皮，湾仔的一幅商住两用地皮，起步价便是8000万港币。林正杰也参与叫价，虽然他支付不起，但丝毫不惧。
不过仅叫了两口价，立即停止叫价，给人一种是玩玩的感觉。
当然，若是真被叫中了，林正杰也有办法支付得起。
第二幅地皮，一幅荃湾的地皮，起步价仅2000万港币，因为面积不算大。
而一般来说，成交价高于底价4成，算是比较好的行情；若是高于5成，说明行情非常被看好；最高，一般不会超过七八成；能达到超过七八成的水平，说明当时是地产最旺盛的时刻。
所以第二幅地皮，成交价格3000万港币比较合理。
林正杰再次开始叫价！
李家成若有所思，不动神色的伸出他的‘擎天一指’，他才是七十年代后期的‘拍卖场霸主’。
在四大家族当中：李兆基喜欢收购旧楼、换地权益书，然后通过并楼、换地来储备土地，极少踏入官地拍卖场；郑裕彤不喜欢顶价，只要高出市价一些，他很可能就会放弃；郭德胜和李兆基差不多，他还喜欢低谷时储备土地，虽然也出现在官地拍卖会，但不是大豪客。
就这样，第二幅地皮引起拍卖会的注意，长实集团的大佬李家成，和一位年轻人在竞价。按照道理来说，李家成应该看不上这幅地皮才对。
郑裕彤露出一个笑容，他大概明白为什么会出现这种情况了。
这边，林正杰摆出一幅志在必得的架势，将价格抬到3000万，突然一下刹车，便停下来了。
李家成有些意外，没想到林正杰比他还先一步刹车。
正当他以为已经获得这幅地皮时，大昌地产又叫价起来。
大昌地产是陈德泰创立的，比李家成等四大家族还早十年发展地产，是五六十年代的地产强人；不过大昌地产再七十年代后，因为总是依附英资（和记、置地），独立发展大型项目的信心不足，导致落后很多，跌落十大地产行列。
今天叫价的，是陈德泰的长子陈斌，年仅36岁。他见李家成争夺这幅地皮，认为地皮没有问题，所以价格他还能多给点。
李家成又叫了一口价后，爽快的退出。
“老东西”林正杰低声暗骂。
这算是针对自己了。
不过李家成恐怕也不知道，他的目标并不是这幅地。